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非土著可以购买土著单位的房产吗？

Photo by Tom Fisk from Pexels 在我们购买房产时，我们会发现不论是新楼盘或是二手房地产的土著单位房地产的价格比类似的房地产低。那么非土著可以都买这些土族单位的房地产吗？由于大部分的人都会混淆马来保留地和土著单位的房地产，所以我们必须先了解两者之间的分别。其后，我们在什么情况下才能购买这些土著单位，以及需要注意的事项。什么是马来保留地（MALAY RESERVE LAND/ TANAH SIMPANAN MELAYU）? 根据马来西亚的宪法，马来人拥有特别的优先权。其中一个优先权就是只有马来人才能拥有的土地，即使马来保留地。这也意味着马来保留地只能在马来人之间转让（交易），并不能够转让（出售）给非马来人或是外国人。什么是土族单位（BUMI LOT）? 根据马来西亚的宪法，所有的土地管理权都归属于州政府的管辖。为了提高土著的产权拥有权，各州政府实行了土著固打制，也是说所有的住宅或商用房产项目必须保留一定的份额给土著。依据宪法，这些土著单位的房地产会给予土著特别的折扣。比如，在柔佛州的土著单位给予土著 15% 的房价折扣，在雪兰莪州的土著单位给予土著 7% 的房价折扣。非土著只有在特定的情况下，才能购买土著单位的房地产。第一种情况是当发展商成功得到州政府的批准开放卖不出的土著单位。如果土著单位的房地产经过一段时间的推销后，发展商依然无法为这些房地产寻得买家，那么发展商就可以向州政府申请开放这些土著单位并售卖给非土著。发展商得到州政府的批准后，所有的人都可以购买这些开放后的土著单位。但是，购买土著开放单位必须要了解一个重要的事项。如果非土著从发展商那里购买土著开放单位，然后转让（出售）给土著，那么这些土著开放单位将自动成为土著单位。第二种情况是在二手市场里，购买已经得到州政府批准的土著开放单位。其实，我们从二手房产购买到土著单位的房地产可能性很低。这些因为二手房产的土著单位要得到州政府的批文并不简单，这其中需要很长的时间以及文件用以佐证这间土著单位找不到买家。许多土著单位拥有者不愿意消耗这么多的时间，费用和力气去申请土著开放。如果在二手房产，有房地产中介推销土著单位的房地产，并承诺可以得到州政府开放土著房产的批准，我们必须要特别小心。这是因为申请开放土著单位有许多不可控的因素，消...

回溯曾经的房地产泡沫 - 亚洲金融风暴（1991 - 1996）

在上世纪 80 年代到 90 年代初，一群亚洲国家缔造了一个“亚洲奇迹”，其中韩国，印尼，大马，泰国，新加坡等是其中的代表。金融市场的开放，银行信贷快速扩张，快速城镇化，吸引了无数国际资金涌入这些国家的股市和房地产市场。时间到了 1997 年，由于实体经济追不上虚拟经济的成长，再加上投机者追击这些国家的外汇市场，结果导致这些国家的股市，房地产以及外汇市场相续崩盘。在上世纪 70 年代开始，日本有意识的开始了日本国内的产业升级。到了上世纪 80 年代时期，随着日本国内的劳动力成本，日元的升值，以及日本和美国贸易的关系紧张，日本和其他国家将目光转移到东南亚国家。适逢当时的东南亚国家推出一系列的政策吸引外资，其中包括了菲律宾宣布取消外汇管制和应许外资利润自由汇出，大马提高了外国投资者在大马国内的公司股份持有比例，印尼也放松了资本账户的管制。结果，日本和其他国家纷纷将低端业务 - 特别是劳动密集型产业 - 转移在这些国家。 1985 年，日本签署了“广场协议”，导致日元急速升值，日本企业加大了在发展中国家的投资。东南亚国家，特别是泰国，大马，印尼，新加坡和韩国从中受惠不少。这些国家借用了这股东风，高速发展了十年。由于这些国家依赖低端业务带动他们的经济成长，而低端业务的特点是依靠劳动力和资本的持续投入，因此实际上这些国家的经济效益并没有提高。这为日后的金融风暴埋下了种子。到了在上世纪 90 年代发生了一系列事件改变了各国的政治和经济环境。在这一时期，美国放松了对中国的制裁，日本房地产泡沫爆发，日元和人民币贬值，美元随着利率的上升而走强，再加上电子产品大降价等因素影响了这些东南亚国家的外汇市场和经济政策。首先，日本房地产泡沫爆发，国际热钱纷纷逃离日本。这些投资者发现东南亚国家为了吸引外资，并一而再的推着有利于外国投资者的政策，国际热钱蜂拥而至。这是因为所涉及的五个东南亚国家模仿了日本的发展模式，以银行为金融市场主导，集中资金发展经济。得益于此，这些国家表面上一篇欣欣向荣，低失业率，股市屡创高峰。随着股市的走高，人们纷纷将目光转移到房地产市场。1986 - 1994 年期间，银行信贷开始大量扩张，并推动了主要城市的房地产市场。通过数据，我们可以直观当时房地产市场的疯狂。1988 - 1992 年间，印尼的房地产价格上涨了 4 倍；同时期，菲律宾，大马和泰国的房地产价格上涨了...

回溯曾经的房地产泡沫 - 美国佛罗里洲房地产泡沫（1923 - 1926）

发生在美国佛罗里达州的房地危机是有记录的第一次房地产泡沫。这是因为一系列的事故而产生的“蝴蝶效应”导致而成。它不但成为1929年美国大萧条的推手之一，还蔓延成世界危机。许多投资者 - 包括企业家和银行家 - 因为这场泡沫而破产，有的面对不了现实选择自杀或发疯，有的则沦为乞丐。美国佛罗里达州位于美国的东南端，靠近古巴和海洋，而令人特别印象深刻就是迈阿密北边的棕榈滩岛，是一个度假胜地。在第一次世界大战之前，尤其是在冬季里，许多的美国富人选择在这里度假，更被戏称为这里聚集了美国四分之一的财富。在第一次世界大战后，美国远离了战争又大发战争财，这让美国经济快速增长，工作机会增加，股市繁荣，大部分的人从中获利并赚取了大把钞票。有钱后的人们自然将目光放在三件事：买房，买车，玩乐。在1921 至1925年间，华盛顿城区的房地产价格涨幅也只是10%左右。因此，人们对于投资房地产并没有多热衷，买房并未盛行。同时，得益于美国在那段时期进行城市化运动，道路的建设和完善让人们不在受限于火车，买车成了人们的首选。这也让“自由驾”成了当时的潮流。对大部分的人来说，佛罗里达洲也不再那么遥远了。除了原有的富人们，中等收入的人们也将选择到佛罗里达州度假。随着游客的增加，商人们从中看到许多商机，进一步带动佛罗里达洲的经济。另一方面，有些游客因为喜欢这里的环境，他们纷纷购买这里的房地产以作为他们的度假屋，房地产市场也渐渐繁荣。随着需求的增加，房价逐渐上升，投机客从中看到机会，炒房成了趋势。 1923 年至 1926 年间，佛罗里达洲的房价出现了惊人的升幅。例如，棕榈海滩上的一片土地，1923 年售价为 80 万美元，1924 年达到 150 万美元，1925 年则高达 400 万美元。如此疯狂的投资回报率，很难不令人疯狂。与其同时，银行也在推波助澜，购屋者只需支付 10% 的首付，其余的 90% 的房价可以通过银行房贷支付。购屋者可以坐等一个好时机将房产转让，从中赚取差价，扣除银行房贷后，所赚得到的利润可以达到十倍以上。这让无数的热钱涌入佛罗里达洲的房地产市场。投机客并不介意房产的品质，他们坐等房价上升，然后出售，赚取巨额的利润。然而，一场突如其来的飓风把这一切摧毁。1926 年 9 月，一场飓风以每小时 200 公里的速度横扫佛罗里达洲，飓风...

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