选对发展商的 3 个方式

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购买新楼盘，我们需要注意的事项有很多，远比二手房产来的多。我们害怕我们所购买的房屋品质很糟糕，我们害怕交付房屋时才发现货不对板，我们也害怕发展商不履行他们的保修责任，我们更害怕发展商搁置房屋计划。 因此，购买新楼盘前，我们必须了解发展商的背景，口碑，以及财务状况。我们可以通过以下 3 个方式遴选发展商。

1. 被房屋部列入黑名单的发展商

我们很庆幸大马政府对于发展商的管辖很严厉，这可能是因为我们在 1997 年的亚洲金融风暴有过血和泪的悲惨经历。所有的发展商都必须将购屋者的付款储存在银行的监管户口（STAKEHOLDER ACCOUNT），以及每年需要第三方稽查这个户口，并将稽查报告呈交给房屋部。

虽然如此，市场上还是有害群之马令购屋者蒙受损失。在这种情况下，房屋部会将这些害群之马列入黑名单。发展商列入黑名单的原因有四个：

1. 发展商搁置了发展项目；
2. 没有房屋部准证的发展商；
3. 没有交付罚款的发展商；以及
4. 没有遵守购屋者索赔法庭（TRIBUNAL FOR HOUSEBUYER CLAIM AWARD,TTPR）判决的发展商

我们可以通过房屋部的官方网站查询这些列入黑名单的发展商。

房屋部官网：JABATAN PERUMAHAN NEGARA

2. 上网了解发展商的一却

在资讯发达的时代，我们可以轻松的通过网上查询所有关于发展商的一却。大部分的发展商都拥有自己的官方网站，通过他们的网站，我们可以了解发展商的背景，已经完工的房屋计划等等。除了拥有公信力的媒体外，我们也可以通过论坛及社交媒体得知发展商的口碑。网上的公审会严重影响发展商的声誉和品牌。

3. 查询发展商的财力 

如果发展商是一间上市公司，我们可以轻易在他们的官方网站或马来西亚股票交易所了解他们的财务状况。

如果发展商是一间私人公司，我们可以通过以下问题从旁了解他们的财务状况：

（一）有多少间银行愿意为购屋者提供房贷？

首先，银行的盈利源自于放贷，他们赚取贷款的利息和给予存款者的利息之间的差价，所以他们会挑选有诚信的发展商合作。有诚信的发展商的前提是发展商按时交付房屋给购屋者，拥有良好的还贷记录，以及拥有可抵押的资产等等。越多的大型银行愿意为购屋者提供房贷服务，意味着这个发展商越值得信赖，发展项目搁置的风险越低。

如果我们发现只有少数的银行愿意为购屋者提供房贷服务，而且所合作的银行也是小型银行为主，那么我们除了面对有限房贷选择，还有就是这个发展商的财力也许才刚刚达标。

（二）银行房贷所批准的房贷数额是多少？

首购族可借贷的房贷数额一般上都是房产价值的 90%，而申请第三个房贷的购屋者可以得到的房贷数额是房产价值的 70%。

请注意一点，房贷数额是依据房产价值，不是依据发展商的销售价格，两者大不相同。银行会事先聘请估价师对房产进行估价，然后得到房产的价值；另一方面，发展商的销售价格则根据他们的成本和盈利而定。所以，房产价值不等于销售价格。

如果作为首购族的我们询问发展商的销售人员这个问题，得到的答案不是销售价格的 90% ，那么有可能发展商的定价远远高于市场价格，又或是银行可能对发展商的诚信有一定的保留。不论是那个可能性，这对购屋者而言都不是很友善。

（三）现在推出几多项房地产开发项目？

假设发展商是一间上市公司，他们需要向股东及证券交易所（SECURITY COMMISSION）有所交代，他们都会量力而为。因此，这些发展商有能力同时推出多个房屋计划。但是，不是上市的发展商不需要公布他们的财务状况。当这些发展商同一时间推出多个房屋计划，他们可能会因为其中一个房屋计划的销售不如预期，导致现金流出现问题，其他同期的房屋计划也有可能受此影响，连累了无辜的购屋者。因此，我们有必要避开同时间推出多个房屋计划的发展商。

（四）销售如何？

大部分的发展商都是通过杠杆的方式完成他们的房地产开发项目。简单而言，发展商使用购屋者的房贷支付发展项目主要费用，其中包括建筑工程费。当发展项目的销售不如预期，那么发展商就必须自掏腰包，因为建筑工程一旦开始就不能够停止。

有别于上市的发展商，私人公司的发展商的财力有限，如果有关发展项目经过一段时间的销售后，卖出的单位少于 50%，那么有可能会影响他们的现金流。因此，如果可以我们应该避免购买这些发展项目。

如果不幸，发展商搁置了我们购买的房地产开发项目，我们应该怎么办？

如果发展商在我们签署买卖合约和银行房贷合约后，连续超过 6 个月没有进行任何工程，并向房屋部 （KEMENTERIAN PERUMAHAN DAN KERAJAAN TEMPATAN,  KPKT）确认该发展商的工程停摆超过 6 个月，我们可以向律师咨询并采取法律行动。根据法律条文，在这种情况下，身为购屋者的我们是可以得到全额退款。

总结

购买房地产是一个影响我们未来 30 年财务状况的决定，稍微不谨慎可以导致我们坠入深渊。如果可以，我们可以亲身到发展商已经交付的房屋项目观察，近距离观察这些房屋的品质，公共设施，和那里的居民了解发展商的售后服务等等。这些都能减低我们错误选择的风向。

作者：Samuel Sing 

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