当我们谈及房地产泡沫，那么我们避免不了要谈及发生在上世纪的日本房地产泡沫。日本经济在上世纪七十到九十年代里鹤立鸡群，一度超越许多的欧美国家，成为亚洲第一强国。然而，在 1990 年代日本泡沫经济破裂后，曾经辉煌的日本经济体就一蹶不起。因为银行推波助澜，国际热钱涌入，以及投机盛行而导致日本金融体系 - 包括了房地产和股市 - 全面战败。在过去的三十年里，日本房地产泡沫所带来的影响依然未曾消散。
上世纪 60 年代末开始，日本的经济持续快速增长。同时，日本成功举办了一系列世界盛事如 1965 年的东京奥运会和 1966 年大阪世博会，这打造了一个从战败阴影中复兴的国家形象。
到了上世纪 80 年代初期，日本制造的产品遍布全球，日本企业也在全球范围内大肆收购和投资他国企业。日本经济规模达到美国一半，外汇贮备超过 4000 亿美元，日经指数更是年年攀升。到了 1985 年，日本取代美国成为世界上最大的债权国。美国人的银行，超市，闻名于世的电影公司 - 哥伦比亚电影公司和纽约标准性建筑物 - 洛克菲勒大楼都成为了日本人的囊中之物。然而，正当日本经济进入鼎盛时期，一场风暴正在酝酿当中。
（日经 225 指数历史走势，来源：日本政策研究院大学院大学论文）
1985 年 9 月，美国，日本，联邦德国，法国，英国等五个发达国家的财政部长和央行行长，在纽约广场饭店举行会议，并决意五国政府联合干预外汇市场，使美元等主要货币有序下调，已解决美国巨额的贸易赤字，史称“广场协议”。其后，五国开始在外汇市场抛售美元，并带动外汇市场的投资者抛售狂潮，美元也如计划般持续贬值。与其同时，世界主要货币对美元汇率有不同的涨幅，日元的升值幅度在三年间达到 86.1%；这促进了日本对外投资大幅度增加，日本企业大局在海外扩张。
由于担心日元的升值提高日本制造的产品成本和价格，日本政府决定提升日本国内的内需，并放松对国内金融的管制。从 1986 年 1 月到 1987 年 2 月，日本银行连续 5 次降低利率，把中央银行贴现率从 5% 降低到 2.5%，不仅是日本历史最低，也是在当时的世界主要国家中最低。在同年，日本进一步将金融市场自由化，企业可发行多种公司债卷进行融资。据统计，日本企业在 1985 至 1989 年间，融资金额上升了 5.5 倍。在这么一个大环境下，人们纷纷向银行借贷，并将这些贷款购买股票和房地产，大量的热钱涌入市场导致股价和房价不断攀升。
大家都认为日本的经济在扩大内需后，将可以有效应对日元的持续走高所带来的影响时，一些数据和现象却被忽略了。
首先，日本的人口结构的变化。1966 年也是日本的“丙午年”出生的女性结婚后会给另一半带来不幸，这影响了那年的出生率。随后几年，日本的出生率虽然有所增长，但是却在上世纪的 70 年代末逐渐下降。当日本的人口红利不在，房地产的需求也逐渐放缓，房地产没了接盘侠，房地产泡沫逐渐成型。
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| （日本人口出生率和死亡率，来源：日本人口 - 维奇百科） |
其次就是银行大量投资房地产，发放了大量的房贷，鼓励土地持有者通过抵押贷款在房地产市场投机。日本银行的《经济统计月报》显示，在 1984 至 1989 年，银行对房贷的增长率为 19.9%，远远超出了同一时期 9.2% 的贷款增速。在房价持续上涨，银行低估了房地产作为抵押的风险，甚至为了业绩而发放了无抵押的信用贷款。这些借贷人把贷款用来购买将来有可能升值的房地产或股票等等，循环往复不断推高房价。结果，房地产特别是土地价格完全脱离了实体经济增长。
而压垮骆驼最后一根稻草是国际热钱的涌入。签订《广场协议》后，日元每年保持 5% 的升值水平，这意味着国际资本只要持有日元资产 - 如股票和房地产 - 就可以通过汇率变动获得 5% 以上的汇率收益。这进一步将日本的股市和房市推向疯狂。于 1990 年，东京，大阪，名古屋，京都，横滨和神户六大城市市中心的地价指数比 1985 年上涨了约 90%。
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| （日本城市地价历史走势，来源：日本政策研究大学院大学论文） |
由于地价的疯狂上涨，政府的城市建设面对严重的阻拦。许多的日本企业也因为建筑用地价格过高，无法进一步夸大他们的生产规模。同时，高昂的房价令大部分的日本人没有经济能力购买自己的房产。这一系列的因素导致资产价格无法得到实业的支撑，再加上日本中央银行的金融紧缩政策，于 1989 年 1990 年，日本经济 - 股市和房地产市场的泡沫相续破裂。
在这场零和游戏里，大部分的财富转移到小数人手中。在高点买入房地产的投资者成了最大的输家。由于房地产投资涉及庞大的金额和利用了银行的杠杆，除了证券行和银行破产，也导致许多家庭悲剧。这场经济风暴不但令日本的经济几乎零成长，还令许多当时代的日本青年无法就业，从而产生许多的社会问题。时至如今，这场经济风暴带来的影响还未解除。
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