当发展商延迟交付房产时，购屋者需要了解的事项！

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经过长久的等待，身为购屋者的我们终于可以得到梦寐以求的新房产时，我们却被告之发展商因为发展商所建筑的新楼盘得不到完工合规证书（CERTIFICATE OF COMPLETION AND COMPLIANCE），所以无法按时交付房产，那是真么一种心情？这就是购买新楼盘其中一个隐忧。如果真的发生在你我身上，我们如何是好？

1966 年的房屋开发法案
（HOUSING DEVELOPMENT （CONTROL AND LICENSING） ACT 1966, HDA）

首先，我们必须了解我们所签购房产买卖合约的是否受到 1966 年的房屋开发法案（HOUSING DEVELOPMENT （CONTROL AND LICENSING） ACT 1966, HDA）的管辖。这是因为在这法令下的房地产买卖合约保护购屋者的权益。当发展商无法按时交付房屋给购屋者，购屋者有权依据买卖合约中的约定违约金（LIQUIDATED ASCERTAINED DAMAGES, LAD）的条款要求违约赔偿金。

根据该法案，发展商需要支付赔偿金是购买价格的每年 10% 日利率，并从购屋者支付预定金（BOOKING FEE）的日期开始计算赔偿。

对于不同的房产类别，该法案规定的特有的房产买卖合约和附表合约：
附表 G 栏目（SCHEDULE G）属于个人地契的有地房产；
附表 H 栏目（SCHEDULE H）属于高楼房产或是分层地契的有地房产。

根据该法案，附表 G 栏目的买卖合约，发展商必须要在 24 个月之内交付新楼盘给购屋者。至于，附表 H 栏目的买卖合约，发展商必须要在 36 个月之内交付新楼盘给购屋者。

那么如果因为特定的原因，如新楼盘的项目发生变故，发展商可以向有关部门要求延长交付新楼盘的时间吗？

答案是不可以，因为根据该法案规定的房产买卖合约并没有不可抗力（FORCE MAJEURE）免责条款，就算是发展商得到了有关部门的比准。这个可以从 ANG MING LEE & ORS VS MENTERI KESEJAHTERAAN BANDARAYA, PERUMAHAN DAN KERAJAAN TEMPATAN & ORS 的案例得到验证。

那么如果是因为疫情（COVID-19）的行动管制令导致发展商无法按时交付房产，购屋者可以索取违约赔偿金吗？

这个我们建议购屋者质询各自的律师。

这是因为在特定的法案下，发展商可以避免购屋者因为延迟交付房产的诉讼。比如在 2020 年 10 月 23 日，政府通过的《2020 年减缓疫情冲击的暂时性措施法案》（TEMPORARY MEASURES FOR REDUCING THE IMPACT OF CONRONAVIRUS DISEASE 2019 (COVID 19) ACT）和 1988 年的《预防和控制传染病法》规定，任何因为对抗疫情措施（比如行动管制令，MCO）受到影响导致无法覆行的合约责任，被影响或遭受损失的一方将不可提起任何诉讼。

然而，有些不负责任的发展商的工程进度不如预期却利用这些法案企图浑水摸鱼，所以建议购屋者质询代表律师。

如何索取违约赔偿金？

购屋者可以通过房屋仲裁庭（TRIBUNAL FOR HOME BUYER CLAIMS）或是法庭提出民事诉讼。

如果所涉及事项是在房屋开发法案内，以及赔偿金少于 RM 50,000，那么购屋者可以选择费用比较低的房屋仲裁庭。如果所涉的赔偿金超过 RM 50,000，那么购屋者可以在发展商违约的 6 年内向法庭提出民事诉讼。

总结

在马来西亚，我们拥有很好的政策和法律保护购屋者的权益，特别是购买新楼盘。身为购屋者的我们虽然不需要全面了解这些法律和政策，但是了解一些粗浅的法律知识或向专业人士质询都可以保障我们的权益。 

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