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| Image by Alexander Stein from Pixabay |
有时候我们兴致勃勃的挑选自己喜欢房产，但是却得不到银行的批准。这是因为我们不了解自己的借贷能力。了解自己借贷能力是一件很重要的事情。了解自己的借贷能力可以帮助我们寻找自己可以可负担的房产。在这篇文章，我们将通过偿还率（DEBT SERVICE RATIO，DSR) 计算我们的借贷能力，还有我们如何可以提高我们借贷能力。
首先，大部分的人都误以为只要拥有巨额的存款，或是拥有很多资产，我们的借贷申请应该很容易得到银行批准。事实上，银行主要考虑的因素有三个，第一个因素是我们是否有足够的资金支付购买房地产的头期以及所涉及的费用，第二个因素就是我们是否有持续收入偿还贷款，第三个因素是我们的信用评级。
如何计算偿还率？
偿还率是我们的总债务和收入的比率，计算方式如下：
债务是指我们每个月需要偿还的债务，这包括了个人贷款，汽车贷款，信用卡还款，高等教育基金（PTPTN）。同时，我们也需要将新房产的每月房贷还款计算在内。
总收入是指我们每个月的净收入。这包括作为打工人的扣除缴交所得税（INCOME TAX）,公积金（KWSP）和社会保险（SOCSO）后的工作收入，投资房产的租金收入，经商所得到的收入，最后就是版权费。
在马来西亚，大部分的银行接受的最高偿还率是 70%。如果我们的偿还率越低，代表我们还贷能力越强，我们的借贷申请也越容易。
同时，每家银行都有自己的计算标准，因此偿还率的计算会有所不同。例如有些银行只计算 80% 的租金收入，有些银行则计算 100% 的租金收入。银行也会考量我们的职业，所涉及的行业，工作时间，年龄等等因素做出最后决定。
举例，
作为打工人的收入是 RM 5,000.00，扣除公积金和社会保险后的净收入则是 RM 4,400.00。
假设打工人每个月需要偿还的总债务是 RM 800.00；（汽车贷款 RM 500.00； 信用卡欠额还款 RM 100.00；高等教育基金 RM 200.00）同时，我们所要购买房产的每月房贷分期付款是 RM 2,000.00。（注：我们可以通过银行网页的房贷计算器了解我们每月房贷分期付款付款是多少。）
通过这些数据，我们可以得出这个打工人的偿还率是 （RM 2,800/ RM 4,400 x 100% ）63.6%，银行很大可能批准他的房贷申请。
如何可以提高我们的借贷能力？
第一个方式是通过增加收入和减低债务。这是最直接提高我们借贷能力的方式。
第二个方式是展示我们储蓄的习惯以增加银行批准我们的借贷申请几率。例如我们可以每个月领到工资时，将一部分的钱放入定期存款里或是储蓄户口。
第三个方式是养成良好的偿还习惯，这对我们的借贷申请有很大的帮助。银行通过两份报告 - 信贷情报服务私人有限公司（CTOS）于中央信贷资讯系统报告（CCRIS）解读我们的偿还习惯。我们可以到国家银行购买这两份报告，并从中改善我们的信用评级。例如通过 CCRIS 得知因为我们没有准时偿还贷款，拉低我们的信用评级，那么我们可以矫正自己的还贷记录。
第四个方式是提供足够的申请文件。这包括必要的文件如银行户口记录，收入证明，公积金记录，个人所个税文件；还有作为辅助文件如租金收入证明，租赁合约，定期存款等等。
以上都是一些比较普遍的建议，不过因为每个人的情况不一样，最后还是向银行员工质询。
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