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发生于 2007 年的美国次贷危机有别于 1923 年佛罗里达州房地产泡沫，这次的崩盘是全国性的。次贷危机所带来的影响是前所未有的，美联储打破常规为投资银行等金融机构提供直接贷款和融资管道，甚至接管濒临破产的两大房屋抵押贷款公司，即房地美和房利美。这次的金融海啸规模远比之前的佛罗里达州房地产泡沫更为庞大。对于次贷危机的源头各说纷纭，包括投资者在房地产投机活动，金融机构缺乏管辖，信用评级机构失职等等。这次的金融海啸蔓延成百年一遇的金融危机，波及银行，对冲基金，保险公司，养老基金，包括政府信用支持的各类准金融机构，几乎全军覆没。
从 2001 年开始，美国推出了“居者有其屋”计划，并要求金融机构向低收入者发放贷款，不然就有可能冠以歧视的罪名进行罚款，数额高达数百万美元。同时，美联储连续 11 次降息，联邦基金从 2001 年初的 6.5% 降低到了 2004 年 3 月的 5.45%。宽松的贷款利率条件刺激了低收入群体购买房产。
同时，这些抵押贷款公司为了提高业务将重点放在次级抵押贷款。次级抵押贷款是指为低收入和低信用评级的借贷人提供贷款。有些抵押贷款公司甚至推出了“零文件”和“零首付”的贷款方式，他们也没有严谨的审查借贷人的收入证明和资产。借贷人只需要声明收入情况，也无需提供任何有关偿还能力的证明。一些不负责任的房贷公司甚至为借贷人伪造文件，让不符合资格的借贷人的借贷申请获得批准。
在这么一种大环境下，大大刺激了房地产的投机活动。2000 年到 2007 年间的房价涨幅超过了过去 30 多年的增长幅度。据 2006 年的调查，美国 10 大城市的房价平均价比过去 10 年涨了 2.9 倍。房价的一路飙升也让银行相信就算是这些这些次级抵押借贷者违约，他们可以通过拍卖这些房产回收银行贷款。
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| 来源：PBS.org |
由于这些抵押贷款公司不能吸取公众存款，只能依靠贷款的二级市场和信贷资产证券化解决资金来源问题。于是，贷款产证券化就理所当然了，贷款公司和华尔街投机者经过一系列的估算，组合，包装，就以证券产品形式，利用高息吸引对冲基金和金融机购买。这么一来贷款公司就可以获得资金同时转嫁风险给资本市场。于 2007 年，与此相关的金融衍生产品总额到达 8 万亿美元，是抵押贷款的 5 倍。
但好景不常在，美联储出于通货膨胀的担忧，推行了列政策变化。从 2004 年 6 月起后的两年内，美联储连续 17 次调高联邦基金利率，从 1% 上调到 2006 年的 5.25%。由于大部分的次级贷款都是浮动利率贷款，缺乏储存习惯的美国人无法支付因为利率调整而提高的房贷分期还款，违约的借贷者日渐增加。利率上升逐渐戳破这次的泡沫，房价开始明显下跌。这也意味着即使银行回收因为违约的房地产，他们也没有办法通过拍卖这些房地产回收资金。当越来越多的人违约，银行无法将回收的房地产拍卖掉，次贷危机爆发了。
房地产市场的崩盘直接影响了相关的金融衍生产品。当房价不断下跌，银行坏账增加，金融机构承受巨大得亏损，相关金融衍生产品的评估价格下跌，股市崩盘，美国政府被迫直接干预市场。
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