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Image by Markéta Machová from Pixabay |
你了解购买新房地产项目时，你拥有的权益吗？相信许多人都是一知半解吧！这是因为大部分的人一生里可能购买房地产的次数不超过 3 次，也因为许多人都是相隔几年才会从小屋换大屋。简单来说，当我们购买新的房地产项目时，我们很少关注我们拥有什么权益。这篇文章就简单和大家分享购买新的房地产项目时，我们得到怎样的保障。
1966 年房屋发展（管制及执法）法令
（HOUSING DEVELOPMENT ACT, HDA）
在马来西亚购买新房地产项目很简单，因为大马拥有完善的法律保护购屋者的权益。其中一个至关重要的法令就是 1966 年房屋发展（管制及执法）法令（HOUSING DEVELOPMENT ACT, HDA），需要注意的是这个法令只限于住宅房产。
保障一，发展商所提供的讯息必须透明化
- 房产类别（排屋，公寓，服务式公寓等等）
- 产权类别（永久地契或租赁地契）
- 发展商的所有资料（公司注册信息，地址，联络方式等等）
- 有关地皮是否抵押给了银行
- 地方政府的批准信息
- 房屋部的批准信息
- 总共会建筑多少间房屋
- 房屋的最低和最高销售价格
- 发展项目预计什么时候完工
- 房屋的建筑材料
- 平面图；等等
同时，发展商是不可以提供有误导性的资讯，比如不能提及现金回扣，租金受益，销售配套，发展项目与热门景点或标志性建筑的车程时间等等。
一旦我们发现发展商所提供的资料有问题，我们可以通过法律途径索取赔偿。
保障二，发展商必须得到房屋部的准证才能销售他们的发展项目
发展商必须获得房务部给予的发展执照（DEVELOPER LICENSE, DL）和销售准证（ADVERTISEMENT PERMIT, AP）才能销售他们的发展项目。如果发展商没有这两个准证，那么当发现问题时，我们不但投诉无门，发展商也有可能卷款而逃。
保障三，发展商的银行户口需要被第三方稽查以及按时呈交给房屋部
发展商必须将购屋者所支付的款项以及银行依据建筑工程发放房贷数额存入特别户口，即依据房屋发展（管制和执法）法令开设的银行户口（HDA ACCOUNT）。这个银行户口里的钱将用于支付有关费用而已，比如有关的政府税收，建筑工程成本，保险费等等。在建筑工程期间，发展商必须按时呈交由这个银行户口的稽查报告给房屋部。
如果我们购买到的发展项目被搁置，那么我们也不需担心发展商会卷款而逃。我们可以通过房屋部的协助寻找白武士（WHITE KNIGHT）完成被搁置的发展项目。
保障四，购屋者是依据建筑工程的进度付款给发展商
新房地产发展项目的买卖合约将受到法令的约束，其中就包括了购屋者和银行将会依据建筑工程的进度付款给发展商。
如果购买的房地产项目是属于分层地契（STRATA TITLE）的房产（如围篱社区的有地房产，公寓，服务式公寓等等），我们将依据 H 附表（SCHEDULE H）的进度付款。
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| Schedule H |
如果我们购买的是属于个别地契（INDIVIDUAL TITLE）的房产，我们将依据 G 附表（SCHEDULE G）的进度付款。
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| Schedule G |
保障五，当建筑工程连续 6 个月停摆，我们有权终止合约
经过 2012 年的法令修订，只要我们有建筑工程负责人的书面证明，建筑工程连续停摆 6 个月，并得到给予我们房贷的银行首肯，我们可以通过马来西亚房屋及地方政府部（KEMENTERIAN PERUMANHAN DAN KERAJAAN TEMPATAN, KPKT）申请终止买卖合约。 当我们申请获得批准后，发展商必须无利息退还我们所支付的款项。
保障六，缺陷保修期（DEFECT LIABILITY）
购买新的房地产项目其中一个好处是我们享有缺陷保修期（DEFECT LIABILITY）。这也是说从发展商交付房产给我们开始计算的 24 个月内，我们所购买的房产存有裂缝，漏水，以及发展商所造成的缺陷时，发展商有责任为我们维修。
如果发展商没有在一定的时间内修复缺陷，我们可以通过房屋仲裁庭（TRIBUNAL FOR HOMEBUYER CLAIMS）提出索赔要求。这是因为依据付款附表，负责买卖合约的律师事务所会扣留房产销售价的 5% ，当仲裁庭做出判决后，这笔款项将用于修复缺陷。
总结
在马来西亚购买新的房地产发展项目的好处之一是购屋者的权益得到保障。但是，如果我们自己也不了解我们拥有什么权益，我们又很难守卫我们的权益。所以，了解我们的权益是我们需要了解的第一件事。
作者：Samuel Sing
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